2019年房地产估价师案例与分析辅导资料第二章第一节
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第一节 居住房地产估价 往年考点，问答题： 某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。 据此，估价师拟定了以下两种估价思路： 1.以商品住宅销售均价为基础估价; 2.以商业用途土地价格为基础估价。 问题： 1.上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。 2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。 问答题考住宅用途的房地产比较少，相对简单，如果出题就会涉及土地划拨，改变用途，并且和抵押、征收目的相结合，或考价格变化，价格有争议的原因。 一、居住房地产及其特点 1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大 2.具有较强的相似性、可比性 3.不同类型住房价格内涵差异明显 1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大 居住房地产主要以满足自用为目的，也有部分作为投资，出租给租客使用。由于居住房地产往往以居民个人的购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁、交易量十分巨大。 2.具有较强的相似性、可比性 居住房地产之间的相似性、可比性比其他房地产多，在一个居住小区中，往往有很多幢相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型和功能等;在同一幢居住房地产楼内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住宅也基本上没有什么区别。此外，由于居住房地产市场交易量巨大，所以比较容易获取足够数量的可比实例。比较法是居住房地产首选方法之一。 3.不同类型住房价格内涵差异明显 由于我国住房政策阶段性、导向性差异的原因，在我国城市中存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资房等，这些住房的权属性质存在差异。 根据住房的产权形式分：
二、影响居住房地产价格的因素 不同城市、城市不同位置、不同类型、不同使用年限的居住房地产在价格上存在较大差异，要准确、客观估价估价对象的价格水平，估价人员必须熟悉哪些因素对住宅的价格产生影响，在实地查勘时必须把握好这些因素。 影响居住房地产价格的因素分为宏观因素和微观因素。 宏观因素包括城市经济发展水平、城市规划、产业政策与导向、住宅市场供求状况等因素。 微观因素包括住宅的区位状况、实物状况。 但就同一城市而言，影响住宅价格的宏观因素基本一致，因此估价主要应关注住宅的微观影响因素(后面其他用途房地产估价也仅讨论微观因素)。 1.影响居住房地产价格的主要区位状况 (1)位置。位置主要体现在方位、与相关场所的距离、朝向和楼层等。 位置对不同类型房地产影响程度不同，对居住房地产而言，位置首先体现在某宗居住房地产在城市较大区域中的位置以及在较小区域中的具体位置。其次，位置表现为某宗居住房地产距离市中心、交通干线、购物中心、学校、医疗等重要场所的距离，距离越近位置越好;第三，位置体现在某宗居住房地产的朝向，朝向除了考虑采光、通风等因素外，还有一个重要的因素是景观。当住宅四周景观基本一致时，通常东南朝向的住宅会优于其他朝向，价格最高，而西北朝向最差，价格最低。但当住宅四周景观差异非常大时，景观对住宅的影响就非常大，如当住宅北向面对的是美丽的海景、江景、山景、公园等，北向的住宅价格往往比同楼层的其他朝向高;第四，位置体现在楼层，不同楼层住宅之间的价格差异取决于总楼层数、有无电梯，一般而言，没有电梯的传统多层住宅的中间楼层最优，顶层较差。有电梯的中高层住宅，楼层越高，景观及空气质量越好，价格越高。 (2)交通条件。交通条件对于不同类型的房地产含义不同，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否有通行的公共汽车、电车、地铁，轻轨。交通条件较好的居住房地产，其价格要高一些。 (3)生活服务设施。生活是否方便取决于居住周边是否具有比较完善的生活服务设施，因而对住宅的价格产生较大影响。住宅周边的生活服务设施主要包括商店、超市、菜市场、银行、邮局等。 (4)教育配套设施。教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素之一，主要指中、小学和幼儿园、托儿所。名校效应。教育配套设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。 (5)环境质量。环境质量的好坏越来越成为影响住宅价格的重要因素，特别是高档住宅。环境质量主要包括绿化环境、自然景观、空气质量、噪声程度、卫生条件等。 2.影响居住房地产价格的主要实物状况 (1)建筑结构、类型和等级 建筑结构因耗用的建筑材料数量和施工方式不同直接影响建筑的工程造价，即建筑成本，从而影响住宅的价格。住宅建筑结构主要分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构等。建筑的高度、每一层的层高因耗用建筑材料人工等数量的不同也会影响建筑工程造价，高层住宅的建造成本会高于多层住宅。 (2)设施与设备 住宅的供水、排水、供电、供气设施的完善程度，小区智能化程度，通信、网络等线路的完备程度，公用电梯的设置及质量等都会对住宅价格产生影响。 (3)建筑质量 建筑质量、保温或隔热设施、防水防渗漏措施等是否符合标准及质量等级。 (4)装饰装修 对于新建住宅而言，住宅是否有装修、装饰装修程度如何对其价格会产生较大的影响。一般情况下，可根据住宅的装修状况将住宅分为毛坯房、粗装修房、普通装修房、精装修房、豪华装修房，它们之间的价格差异很大，如近年来在北京、上海、广州等大城市，出现了仅装修费就高达每平方米几千元的住房，即该类住房的装修成本就基本相当于普通住房的价格水平。然而对二手住宅而言，住宅是否有装修、装修程度如何对其价格的影响程度远没有一手房大，因为存在装修的折旧问题。 3.影响居住房地产价格的主要权益因素 (书上未作分析) 土地使用权剩余年限、容积率、是否是部分产权或有受限权利情形。 以后其他用途的房地产估价因素分析同。 三、居住房地产估价的常用方法 居住房地产估价可以选择比较法、成本法、收益法等。 1.比较法 由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的估价，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。 2.成本法 成本法也常用于居住房地产估价，在居住房地产的抵押价值估价时，出于安全、保守的考虑常会用到成本法，此外居住房地产的征收估价以及在建工程的估价往往也选用成本法。 3.收益法 采用收益法对居住房地产估价相对较少，主要用于出租型住宅或公寓等居住房地产。 四、居住房地产估价的技术路线及难点处理 由于居住房地产的自用性、社会保障性、交易规模小但市场交易量大等特征，因此对住宅房地产进行估价非常普遍。委托人一般主要基于了解住宅的市场价值、抵押价值、租赁价值、征收补偿价值等目的而委托估价机构进行估价。 居住房地产估价既有单套或几套的零散估价，也有整体的估价，由于居住房地产具有产权多样性、产品多样性的特点，因此估价人员在对居住房地产进行估价时，应充分了解和分析估价对象的基本事项，遵循相应的估价技术路线，选择适当的估价方法进行估价。 1.商品房估价的技术路线及难点处理 商品房由于市场交易实例比较容易获取，因此常采用比较法进行估价。在实际估价业务中，商品房个体即零散的单套住宅的估价情况比较多，如住宅的抵押、转让估价，单套商品房的估价技术路线比较简单，因为单套商品房的交易实例很多，可直接通过对交易实例的修正或调整测算出待估对象的价格。在涉及商品住宅征收、商品房预售定价业务时，常常会遇到商品房的整体估价，即整幢或数幢商品房估价。 由于整幢商品房的成交个案很少，交易实例的选择范围很小，甚至可能找不到合适的可比实例，其估价技术路线相对比较复杂，通常采用从个体到整体的估价思路来解决，即选择某一基准层的某套住宅作为估价对象，选取与估价对象类似的成交实例，利用比较法修正测算出该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等的修正，得出各层、各幢商品住宅的价格。 2.房改房、经济适用住房估价技术路线及难点处理 房改房、经济适用住房估价的技术路线与商品房类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用比较法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应评估估价对象不包含土地出让金下的房屋重新购建价格。 关于书上案例的学习： 1.通读熟悉各个案例。 2.主动设置问题，从考试的角度分析案例。 (1)问答题的准备。如2007年试题，租赁的商业房地产，问要求委托人提供哪些估价所需的资料?找3个可比实例，主要考虑哪5个因素?每个案例我们可以提问，我怎么估价?收集哪些资料?选用什么方法?注意问题是什么?针对本情况的特殊处理有哪些? (2)单选题的准备。如2010年，单选题问抵押面积问题，租金的求取，优先受偿款的确定，成本法的参数确定、假设开发法的估价前提等。每一个参数的选择，每一个特殊问题的处理，都可以作为单选题的出题点。 (3)指错题。本案例正确的编制方法的学习，特殊情况的处理学习，没遇到情况的解决办法学习，同时错误的可能性有哪些?教材中的错误直接指错练习。 (4)改错题，在指错题的基础上进行改正，尤其对于叙述性部分的改错，特殊问题的重要问题的指错改错。 【案例 2-1】 ××区×××街×号201房市场价值评估技术报告 一、估价对象描述与分析 (一)估价对象区位状况描述与分析 1.位置状况描述 (1)坐落：估价对象位于××区××路××街20号; (2)方位：东、南面临××路，西面临××路，北面临××路; (3)距离：距离××公园约1.3km、地铁五号线××站约2km，与所在地市一级的(医院、中学、电影院、行政服务中心等)重要设施距离多数在5km以上，服务半径较长; (4)临街(路)状况：临××路。 (5)朝向：北向，望内街; (6)楼层：位于第2层。 2.交通状况描述 (1)道路状况：估价对象所在小区东、南面临××路，西面临××路，北面临××路。主要由××路及××大道构成其对外交通路网; (2)出入可利用的交通工具：附近设有××客运站、 ××站公交车站，有B3路、B6路、B5路等多路公交车及出租车经过，交通比较便捷; (3)交通管制情况：无交通管制。 (4)停车方便程度：周边物业以商业、住宅小区为主，该小区设有地下车库及临路停车位，停车方便。 3.环境状况描述 (1)自然环境：周边主要为商业街和住宅小区，靠近××公园及××江，自然环境较好。 (2)人文环境：周边主要为商业街和住宅小区，人文环境一般。 (3)景观：周边有××公园等，估价对象望小区内街，景观一般。 4.外部配套设施状况描述 (1)基础设施：估价对象共用地块开发红线内外“五通”(通上水、通下水、通电、通路、通讯)，宗地红线内土地平整，基础设施完善。 (2)公共服务设施：估价对象附近××中英文学校、××幼儿园、中国工商银行、超市等，生活配套设施和公共配套设施比较齐全。 (二)估价对象实物状况描述与分析 1.土地实物状况描述 (1)名称：××区××路××街20号201房; (2)四至：东、南面临××路，西面临××路，北面临××路; (3)面积：估价对象共用地面积为4250.5831m2; (4)用途：住宅用地; (5)形状：土地形状为较规则长方形; (6)地势：估价对象所在地块地势较平坦，与周边地块基本持相同高度; (7)开发程度：至价值时点，土地开发程度达到宗地红线内外“五通”(通路、通电、通信、给水、排水)及场地平整，已建有多幢住宅楼。 2.建筑物实物状况分析 (1)名称及坐落：××区××路××街20号201房。 (2)规模：建筑面积为 96.2831m2。 (3)房屋用途：居住用房。 (4)建筑结构及层数：钢筋混凝土结构，12层。 (5)设备设施：楼宇配备1台客梯、自动喷淋消防系统、可视电子系统、24小时保安、电子防盗门，设施设备完善。 (6)装饰装修：估价对象外墙贴条形瓷砖;内部装饰装修情况：客厅地面铺地砖，内墙贴墙纸，天花为铝扣板吊顶;房间地面铺实木地板，内墙贴墙纸，天花为木板装饰吊顶;卫生间、厨房地面铺防滑地砖，内墙贴瓷片到顶，天花为铝扣板，室内安装有防盗门、实心木门、落地玻璃窗、铝合金窗。 (7)层高：约3m。 (8)空间布局：共三房二厅一厨一卫双阳台，布局规则。 (9)建成时间：约2005年。 (10)使用及维护状况：目前自住，维护状况较好。 (11)完损状态：无明显的损毁状况，现状良好，使用正常，属完好房，经分析确定为八成五新。 (三)估价对象权益状况描述与分析 1.土地权益状况描述 根据委托方提供的《房地产权证》(粤房地证字第××××××××号)等资料记载显示： (1)土地所有权状况：国家所有; (2)土地使用权状况：国有土地使用权，使用权人为××; (3)他项权利设立情况：根据委托方提供的相关资料，至价值时点估价对象未设定有抵押权; (4)土地使用管制：住宅用地; (5)其他特殊情况：无。 指错：未指出土地出让日期从某年某月某日到何时终止。 2.建筑物权益状况描述 根据估价委托人提供的《房地产权证》(粤房地证字第××××××××号)等资料记载显示： (1)房屋所有权状况：房屋所有权人为××; (2)他项权利设立状况：根据房产证记载及委托方提供的相关资料，至价值时点估价对象未设定有抵押权; (3)出租或占有情况：自用，无出租或占用情况; (4)其他特殊情况：无记载。 二、市场背景状况描述与分析(略) 三、最高最佳利用分析(略) 四、估价方法适用性分析 (特别规范，值得学习借鉴) 估价人员认真分析所掌握的资料，根据《房地产估价规范》及周边同类房地产市场状况，结合估价对象的具体特点及估价目的，选取适当的估价方法对估价对象进行评估。 (一)适用的估价方法 本报告估价目的是为确定房地产市场价值提供参考，估价对象的实际及评估设定用途均为居住用房，鉴于估价对象所在地区房地产市场发育充分，区域内类似物业的市场交易案例及市场租赁案例较多，宜采用比较法与收益法进行估价。估价人员对两种方法测算的结果综合分析后，确定估价对象的评估价格。 (二)不适用的估价方法 现时住宅房地产价格与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映房地产的实际市场价值，故不适宜采用成本法作为评估方法。另外，估价对象属于建成并已投入使用的物业，非待开发建设物业，不产生后续开发成本，故不适宜采用假设开发法作为评估方法。 如果考试中没有对不选用方法进行理由阐述，算一处错误。阐述理由错误也是一处错误 (三)估价技术路线 1.比较法 运用比较法进行测算的基本公式为： 比准价格=可比案例成交价格×交易情况修正×市场状况调整×区位状况调整×实物状况调整×权益状况调整 2.收益法 运用收益法进行测算的基本公式为： 收益法计算公式： 其中：V—收益价值(元或元/m2) Ai—未来第i年净收益(元或元/m2) Yi—未来第i年报酬率 (%) n—收益期(年) 3.综合分析确定市场价值最终估价结果 通过两种不同的技术路径，分别得到估价对象的评估单价，经分析两种方法结果的差异及导致差异的原因后，结合当前同类市场实际和估价师经验，分别确定两种方法结果的影响权重，最后确定估价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值单价和总价。 估价对象估价单价=比较法评估单价×影响权重1+收益法评估单价×影响权重2 此部分值得学习，技术报告，方法适用性主要包括适用方法的理由，不选用方法的客观条件，技术路线写估价方法定义。 五、估价测算过程 (一)比较法 具体测算过程如下： 1.选取可比实例 根据估价人员对××区××路××街及其周边区域的房地产市场调查，我们从收集的交易实例中选择了近期发生交易的与估价对象属同一供需圈的3个可比实例： 可比实例A：位于××区××街1号808房，南向、望园景，层高约3米，居住氛围浓厚，建筑面积约为69m2，成交单价17800元/m2，交易日期为2015年10月。 可比实例B：位于××区××大道1104号704房，北向、望花园、楼房，层高约3米，居住氛围浓厚，建筑面积约为72m2，成交单价13900元/m2，交易日期为 2015年8月。 可比实例C：位于××区××路××街10号504房，南向、望楼房，层高约3米，居住氛围浓厚，建筑面积为79m2，成交单价17400元/m2，交易日期为2015年9月。 此部分在考试中主要要进行可比实例是否可比的考核。可以出问答题是否可比，如果可比如何修正;可以考单选题，还可以是指错题。选取可比实例的4项要求主要验证相似和日期接近。相似中主要考虑同一供求圈和规模相当问题。 2.建立比较基础(略) 3.比较因素条件说明 估价对象和可比实例的比较因素条件详述见表2-1。 比较因素条件说明表 表2-1
4.交易情况修正 各可比实例均为正常交易，因此无需进行交易情况修正。 5.市场状况调整 通过估价人员对当地市场的调查、了解，参考××市住宅类房地产价格指数，取三个实例的市场状况修正系数为：1547/1536，1547/1502，1547/1524。(定基价格指数) 6.房地产状况因素修正 将各项修正因素分为优、较优、稍优、相同或相似、稍差、较差、差7个等级，以估价对象为基准，每相差一个等级结合具体情况向上或向下修正1%～3%。 可比案例比较分析表 表2-2
比较因素修正系数表 表2-3
比较法测算过程表 表2-4
经常考点：可比实例比较分析描述与打分不一致，因素归类错误，修正系数分子分母颠倒等。 7.求取修正后比准单价 经过比较分析，认为三个比准价格修正后的结果较符合客观情况，故以三者的算术平均数确定最终比准价格。即， 最终比准价格=(16463+16416+16981)÷3=16620(元/m2) (二)收益法 一般收益法(各年净收益不变)主要思路是主要计算确定3个参数：净收益、收益年限、报酬率。 1.选择具体估价方法 根据估价对象市场租金变化情况分析，选择等比递增方法，即： V—收益价值(元或元/m2) A1—未来第1年净收益 (元或元/m2) Y—报酬率 (%) n—未来可获收益的年限(年) g—年净收益递增率 2.收益期限测算 估价对象建筑物于2005年建成，至价值时点止，房屋已使用10年，估价对象为钢筋混凝土结构，房屋的经济耐用年限为70年，则房屋剩余使用年限为60年;根据委托人提供的《房地产权证》，估价对象证载土地使用年限70年，从2004年09月05日起，至价值时点剩余使用年限为59.83年，根据国家相关法律法规;按照孰短原则，确定房地产收益期限为59.83年。 3.年净收益的确定： (1)采用比较法测算估价对象的月毛租金收入 比较法测算估价对象租金水平的具体测算过程略，测算结果为31元/m2·月。 估价对象(未考虑租金损失的情况下)每年的客观租金收入为： 31×12=372(元/m2) 指错：应说明租金的含义。 (2)租约限制 根据估价人员现场勘查了解，于价值时点估价对象为自住，故本次评估不考虑相关租赁权益限制对估价对象房地产价值的影响。 可以借鉴。 (3)空置和收租损失 根据估价人员对类似物业的调查和分析，本次评估的空置和收租损失为租金收入的3%; (4)有效毛收入：372×(1-3%)=361(元/m2) (5)其他收入 其他收入包括押金利息收入。押金为两个月租金，利率取价值时点中国人民银行一年期定期存款利率3%，利息税为0%，则其他收入为： 31×2×3%=2(元/m2) (6)年收入合计 年收入合计=有效毛收入+其他收入=361+2=363(元/m2) 4.运营费用 计算公式：年运营费用=出租综合税费+管理费+维修费+保险费 (1)出租综合税费： 根据《××市个人出租房屋税收一览表》，个人出租住宅租金在2000元以上(含2000元)，20000元以下，综合税率为6.7%(房产税4%、个人所得税2.7%)。 综合税费 =361×6.7%=24(元/m2) (2)管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用，包括业主对租赁物业的管理费用和租赁中介费用支出等。结合估价对象的具体情况，管理费按租金收入的2%取值; 管理费 =361×2%=7(元/m2) (3)维修费： 按××市的实际情况，该类房屋的年维修费一般为房屋重置价的1%。 本次估价中房屋重置价格主要依据《××省建筑工程计价办法》和《××省建筑工程综合定额》，结合目前××市建材市价信息，并参照类似房地产的开发资料，综合考虑建筑物的建筑结构、装饰装修情况等情况，确定建筑物重置价格为2600元/平方米。 维修费=2 600×1%=26(元/m2) (4)保险费： 参照现行的保险公司保费标准，投保普通险的房屋，一等建筑(钢骨、水泥、砖石结构)，费率为0.3%;二等建筑(砖、瓦含木质材料结构)费率为0.4%;三等建筑(一、二等以外的)费率为0.5%。 按房屋重置价乘以保险费率计算，房屋的保险费率取0.3%。 保险费=2 600×0.3%=8(元/m2) (5)其他相关费用 在租赁过程中，会发生中介代理、租赁登记等其他相关费用，其中中介代理费用占主要，一般中介机构收取的费用为月总租金的 30%～100%，多数集中在 40%～60%的区间，连同其他费用，约占年租金收入的0.5%～1.0%左右。根据估价对象的情况，估价人员确定其相关费用合计为年租金收入的1%。 其他相关费用=361×1%=4(元/m2) 年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)= 24+7+26+8+4=69(元/m2) 5.净收益 年净收益=年收益-运营费用=363-69=294(元/m2) 6.变化趋势分析 经估价人员市场调查及查询同类物业近年租赁合同的租金水平变化情况，类似物业在租赁期间的租金年增长率一般为3%～5%，结合估价对象所在区域的同类物业供求状况，本次评估取租金年增长率为4.0%。 据估价人员市场调查，现时市场上同类型住宅类物业的运营费用变化与租金变化大致成等比例，设定运营费用变化趋势分析与租金变化趋势分析一致，因此可推算净租金增长率。 7.报酬率 报酬率=存款利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率 报酬率=4.5%(具体测算过程略) 8.公式选用和计算过程 收益法计算公式： =14668(元/m2)(取整) 指错：未说明土地到期是否对地上建筑物予以补偿。 六、估价对象结果的确定 综合考虑当前××市房地产市场状况及评估方法的适用性及运用难度等因素，结合本次估价目的，确定比较法权重为0.7，收益法赋以权重为0.3，则： 估价对象评估单价=16620×0.7+14668×0.3=16034(元/m2)(取整)， 估价对象评估总价=评估单价×建筑面积 =16034×96.2831=1543842(元) 估价结果汇总表表2-5 币种：人民币
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