2019房地产估价师理论方法第四章知识点:合法原则
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合法原则 合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。 依法依据：法律、行政法规、司法解释，地方性法规，部门规章和政策，地方政府规章和政策、不动产登记簿、权属证书、批文、合同(土地使用权出让合同、房屋租赁合同)等。广义概念的“法”。 合法原则要求估价结果，是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。 估价对象状况必须依法判定。不是委托人或估价师确定的(如小产权房)。 遵循合法原则并不意味着只有合法的房地产才能成为估价对象，而是指依法判定估价对象是哪种状况，就应将其作为那种状况的房地产来估价。 如，集体土地/国有土地，划拨地使用权/出让地使用权，共有/单独所有，有限产权或部分产权/完全产权，租赁/自有，产权不明确或权属有争议/产权明确或权属无争议。临时用地/正式用地，临时建筑/永久建筑，超期临时建筑/未超期临时建筑，手续不全/手续齐全，不可补办有关手续的非法房地产/可以补办有关手续的手续不全的房地产，违法占地/合法占地，违法建筑/合法建筑。 从理论上讲，任何状况的房地产都可以成为估价对象，评估值与依法判定的房地产状况相匹配。 依法判定的估价对象的状况，通常是估价对象的实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关的合同、招标文件等中约定的状况，或根据估价目的的需要设定的状况。 【例题】房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。( ) 『正确答案』× 『答案解析』本题考查的是合法原则。未依法登记的房地产也可以成为估价对象。参见教材P156。 实践操作： (1)依法判定的权利类型及归属，以不动产登记簿、权属证书以及相关合同等为依据。 (2)依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。 如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。如城市规划规定土地为居住用途，即使从该宗土地的位置、周围环境来看适合于商业用途，但也应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途并且获得批准。 再如城市规划规定了该宗土地容积率不超过2.5，除非依法调整了容积率，应当以容积率不超过2.5为前提来估价。 (3)依法判定的处分权利，应以法律法规和政策或合同等允许的处分方式为依据。法律法规、政策规定或合同规定不能采取的处分方式下的评估价值为零。 (4)依法判定的其他权益，评估出的价值应当符合国家的价格政策。 两个应用的重点领域：抵押估价和房屋征收评估。 【重点】合法原则在房地产抵押估价中的运用 (1)法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。 不得抵押的财产范围：土地所有权、集体土地使用权(法律允许的除外)、各类公益设施、产权不明或者有争议的财产(不“干净”)、依法被查封、扣押和监管的财产、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 不得抵押的房地产范围：权属有争议的房地产，公共福利事业的房地产，文物，依法公告列入拆迁范围的房地产，被依法限制的房地产(查封、扣留、监管或其他形式)，空置3年以上的商品房。 (2)法律法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。违法违章建筑物抵押无效。 (3)不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。 出让土地转让条件：支付出让金，并取得土地使用权证书;投资总额的25%以上、成片开发的形成工业用地或其他建设用地条件;形成房屋的要有房屋所有权证书。 共有房地产需要其他共有人书面同意，才能作为以抵押为估价目的的估价对象。 (4)评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。再次抵押价值 (5)评估尚未竣工或竣工日(或合同约定的竣工日)起6个月内的抵押价值，扣除法定优先受偿款时，应首先扣除拖欠工程款(但不包括承包人因发包人违约造成的损失)。 法定优先受偿权>抵押权>其他债权。 (6)评估划拨地房地产的抵押价值的，抵押价值不应包含划拨地转出让地时应缴纳的土地使用权出让金。 划拨土地使用权拍卖时，拍卖价款优先缴纳出让金后，抵押权人方可优先受偿。 【重点】合法原则在房屋征收估价中的运用 在房屋征收评估中，被征收房屋的价值与被征收房屋的性质(如是合法建筑还是违法建筑，是永久建筑还是临时建筑，是未超过批准期限的临时建筑还是超过批准期限的临时建筑)、用途(如是居住用途还是商业用途)和面积(计不计算面积，计多少面积)等密切相关。例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“对认定为合法建筑和未超期的临时建筑的，应当给予补偿;对认定为违法建筑和超期的临时建筑的，不予补偿。” 违法建筑超期临时建筑，就不应予以评估，或者评估价值应为零。 被征收房屋价值评估必须明确被征收房屋的性质、用途和面积。房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。 市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。 调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;二者不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。(房屋登记簿在产权产籍登记部门，具有权威性，而权属证书在持证人手中，有伪造、变造的可能)。 对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。 在判定估价对象状况时，合法原则指：有规定的依规定;没有规定的依估价行业惯例;没有惯例，咨询专家;专家没有意见或者意见不一致，估价师可酌情处理。规定、惯例、专家意见、自行处理。 法律依据有冲突的，遵循“上位法优于下位法”、“新法优于旧法”，“特别法优于普通法”、“法律文本优于法律解释”、“强行法优于任意法”、“法不溯及既往”——解决法的适用冲突问题。 法的效力等级：法律>行政法规>地方性法规、部门规章、地方政府规章>，地方性法规的效力高于本级和下级地方政府的规章;部门规章与地方政府规章的效力相等。 以教材大纲知识点为指导，精作试题，让你备考复习做题一步到位，提高复习效率 【焚题库】2019年房地产估价师考试题库【历年真题+章节题库+模拟考生+考前密训试题】 在线题库，报名资讯答疑|网校通关课程资料获取，加入房地产估价师考试群：交流群：686276821有老师为你解答。
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