2019年房地产估价师经营与管理第二章习题
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本文导航第1页 单项选择题第4页 答案及解析第2页 多项选择题第3页 判断题 第二章 房地产市场及其运行 一、单项选择题 1、下列选项中，不属于房地产市场体系参与要素的是( )。 A、交易当事人 B、作为交易对象的房地产资产 C、房地产交易需求 D、交易组织机构 2、( )是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。 A、政治环境 B、资源环境 C、技术环境 D、国际环境 3、下列房地产市场运行环境中，属于经济环境因素的是( )。 A、城市或区域产业结构与布局 B、人口数量结构 C、土地资源状况 D、建筑技术进步 4、下列选项中，不属于造价工程师或经济师在房地产开发过程中主要工作的是( )。 A、工程建设前的开发成本估算、工程成本预算 B、工程竣工后的工程结算 C、签发与合同有关的各项任务 D、工程招标阶段编制工程标底 5、( )从事开发投资企业的经济核算等多方面的工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况。 A、会计师 B、建筑师 C、工程师 D、律师 6、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的( )特征。 A、垄断竞争 B、寡头垄断 C、垄断 D、竞争 7、房地产市场的( )特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。 A、移动 B、异质 C、垄断竞争 D、买卖 8、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是( )。 A、产品结构 B、总量结构 C、供求结构 D、投资结构 9、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是( )。 A、区域结构分心 B、租买结构分析 C、供求结构缝隙 D、投资结构分析 10、下列选项中不属于居住物业市场的是( )。 A、普通住宅 B、别墅 C、休闲旅游设施 D、公寓市场 11、按增量存量对房地产市场进行细分时，三级市场是指( )。 A、土地使用权转让市场 B、存量房地产交易市场 C、土地使用权出让市场 D、土地使用权转让市场和新建商品房租售市场 12、从市场营销的角度出发，一些甲级写字楼市场、高档住宅市场、青年公寓市场等是按照( )。 A、房地产的用途和等级划分的 B、房地产的交易方式划分的 C、目标市场细分的 D、房地产购买者目的划分的 13、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括( )子市场。 A、租赁 B、销售 C、保险 D、抵押 14、下列选项中，不属于需求指标的是( )。 A、国内生产总值 B、人口数量 C、就业人员数量 D、房地产价格 15、2015年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万㎡，同期住房空置量为750万㎡，其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置量为450万㎡，则该市2015年末的商品住房空置率是( )。 A、9% B、12% C、15% D、20% 16、某城市2010年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2010年商品住房新开工面积是( )万平方米。 A、500 B、700 C、800 D、1000 17、2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是( )。 A、9% B、12% C、12.5% D、15% 18、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是( )。 A、房地产租金 B、房地产实际出租量 C、出租房屋空置率 D、房价租金比 19、某市2011年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2010年未完工转入2011年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2011年竣工的房屋建筑面积为80万m2，那么，该市房屋的平均建设周期为( )。 A、0.5年 B、1.5年 C、2年 D、3年 20、下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是( )。 A、开发强度系数 B、土地转化率 C、住房可支付性指数 D、住房市场指数 21、下列选项中，用于监测土地供应与住房供应之间的关系，反映土地转化为房屋效率的指标是( )。 A、土地转化率 B、开发强度系数 C、开发投资杠杆率 D、住房市场指数 22、房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例是( )。 A、住房可支付指数 B、开发投资杠杆率 C、开发强度系数 D、土地转化率 23、预售面积，是指报告期内( )的房屋建筑面积。 A、已正式交付使用 B、已正式签订商品房预售合同 C、已正式签订商品房交易合同 D、已正式竣工验收合格 24、某销售型住房市场年初的住房存量为120万套，其中可供租售住房6万套，本年新竣工住房15万套，销售住房12万套，则吸纳周期为( )年。 A、0.50 B、1.25 C、1.75 D、3.64 25、某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是( )。 A、1年 B、2年 C、1个月 D、2个月 26、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是( )。 A、吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间 B、吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间 C、在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期 D、吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 27、某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为( )。 A、0.40 B、0.60 C、2.50 D、5.00 28、( )是反映房地产开发商对未来市场预期的指标，根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量预期的调查结果构造。 A、住房市场指数 B、住房价格合理性指数 C、房地产价格指数 D、房地产众数价格 29、由于市场信息的缺乏，房地产市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务，这体现了房地产市场特性中的( )。 A、市场信息的不对称性 B、市场需求的广泛性 C、市场需求的多样性 D、市场交易的复杂性 30、下列选项中，不属于解决房地产市场信息不对称问题的主要途径的是( )。 A、发展房地产估价等专业服务 B、政府加强房地产市场信息的发布工作 C、加强开发商的管理体制 D、提高房地产市场的透明度 31、导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方的特性不包括( )。 A、交易复杂性 B、异质性 C、位置固定性 D、价值量大 32、房地产的价格机制是通过( )发挥作用的。 A、市场 B、法律 C、开发商 D、房屋购买者 33、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会( )。 A、减少 B、增加 C、不变 D、同步递减 34、房地产市场存在资产市场和( )两个层面。 A、信托市场 B、证券市场 C、资本市场 D、空间市场 35、下列选项中，属于导致房地产周期循环的制度原因是( )。 A、非理性预期 B、预售制度的期货效应 C、容积率的控制 D、市场信息不充分 36、需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的( )。 A、第一阶段 B、第二阶段 C、第三阶段 D、第四阶段 37、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由( )。 A、上升到下降 B、下降到上升 C、高于合理空置率到低于合理空置率 D、低于合理空置率到高于合理空置率 38、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的( )。 A、第一阶段 B、第二阶段 C、第三阶段 D、第四阶段 39、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的( )。 A、第一阶段 B、第二阶段的后半段 C、第三阶段的后半段 D、第四阶段 40、下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是( )。 A、自然周期与投资周期同步变化 B、投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期 C、投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期 D、投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期 41、以下各因素中，不属于房地产泡沫成因的是( )。 A、土地稀缺性 B、投机需求膨胀 C、金融机构过度放贷 D、开发商之间的博弈和非理性行为 42、下列关于房地产泡沫的描述中，错误的是( )。 A、市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因 B、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫 C、房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性 D、金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂 43、房地产泡沫产生的基础是( )。 A、投机需求膨胀 B、金融机构过度放贷 C、房地产市场中的过度开发 D、土地资源的稀缺性 44、对于土地供应政策，其核心是( )。 A、土地供应计划 B、外商投资控制 C、廉租住房与公共住房的并轨 D、调整畸高的租金 45、政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的( )，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。 A、产品更新 B、产品性价比 C、产品档次 D、规模和结构 本文导航第1页 单项选择题第4页 答案及解析第2页 多项选择题第3页 判断题 二、多项选择题 1、下列关于房地产和房地产市场的描述，正确的有( )。 A、传统意义上的房地产市场，是指当前的房地产交易活动 B、因为土地和地上建筑物不能移动，所以不可以被某个人或单位拥有 C、电子商务时代的到来，交易双方不再需要到一个特定的场所去交易 D、房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成 E、房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本及其他类型商品的最大区别 2、影响房地产市场发展的基本因素有( )。 A、社会因素 B、经济因素 C、资源因素 D、政策因素 E、技术因素 3、影响房地产市场转变的主要力量包括( )。 A、金融业的发展 B、生产和工作方式的转变 C、人文环境的变化 D、社会环境的变化 E、政治制度的变迁 4、政府在房地产市场中的主要职能有( )。 A、制定市场规则 B、进行市场监管 C、确定土地利用条件 D、制定商品房价格 E、提供商业贷款 5、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与( )有关，承担的风险相对较少。 A、土地成本 B、建造成本 C、资金筹措 D、施工周期 E、市场营销 6、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析( )。 A、总量结构 B、区域结构 C、租买结构 D、供求结构 E、物理结构 7、上海市公寓租赁市场，是按房地产市场细分的( )标准划分的。 A、按地域细分 B、按房地产用途细分 C、按增量存量细分 D、按交易方式细分 E、按目标市场细分 8、下列选项中，属于工业物业市场的有( )。 A、普通住宅 B、公寓市场 C、休闲旅游设施 D、仓储用房市场 E、工业写字楼 9、下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有( )。 A、房屋基础和结构的投资 B、土地购置费用 C、城市公共配套设施建设费 D、房屋水、电、卫等附属工程的投资 E、厂房内的工艺设备购置和安装费用 10、房屋施工面积包括( )几项。 A、报告期新开工的面积 B、上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积 C、上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积 D、上期已经停建本期未恢复施工的面积 E、上期开始施工跨入本期未施工的面积 11、国内生产总值有三种表现形态，即( )。 A、价值形态 B、收入形态 C、产品形态 D、支出形态 E、生产形态 12、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有( )。 A、空置量 B、房地产价格指数 C、平均建设周期 D、吸纳率 E、失业率 13、在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有( )。 A、开发强度系数 B、住房市场指数 C、开发投资杠杆率 D、房价租金比 E、就业率 14、房地产市场供给的特点主要有( )。 A、具有高度的垄断性 B、具有高度的适应性 C、具有竞争的完全性和充分性 D、市场供给具有异质性 E、市场供给在短期缺乏弹性 15、房地产市场需求的特点包括( )。 A、多样性 B、广泛性 C、垄断性 D、纯粹性 E、具有高度的适应性 16、下列社会经济活动的表现中，体现了房地产市场功能的有( )。 A、商品住房限购政策导致住房租金上涨 B、居民对高层住宅的需求增加使得更多的房地产开发企业愿意建高层住宅 C、保障性住房供给增加抑制了商品住房价格 D、房价大幅下降导致美国次贷危机爆发 E、通货膨胀导致房地产重置成本增加 17、关于房地产空间市场的说法，正确的有( )。 A、存在的目的是为获取房地产投资收益 B、需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业 C、需求者可以通过租赁来满足其需求 D、供给来源于房地产资产市场 E、供求关系不会影响房地产资产市场中的需求 18、下列关于房地产市场周期循环的描述，正确的有( )。 A、房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生 B、在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C、房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 D、在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 E、在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的 19、根据房地产市场自然周期理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的( )。 A、第一阶段初期 B、第二阶段初期 C、第二阶段后期 D、第三阶段 E、第四阶段 20、房地产过度开发的诱因有( )。 A、土地的稀缺性 B、开发资金的易得性 C、金融机构过度放贷 D、开发商对市场预测的偏差 E、开发商之间的博弈和非理性行为 21、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。 A、加大城市基础设施建设投入 B、调整银行贷款利率 C、调整公共住房政策 D、调整房地产税收政策 E、加快城市化进程 本文导航第1页 单项选择题第4页 答案及解析第2页 多项选择题第3页 判断题 三、判断题 1、房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和技术因素，是影响房地产市场发展的基本因素。( ) 2、住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。( ) 3、经济师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议。( ) 4、产品结构是从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。( ) 5、不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此可以按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。( ) 6、房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，因此按地域范围对房地产市场进行划分是最常见的划分方式。( ) 7、一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越浅，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。( ) 8、房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，不包括报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积。( ) 9、空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。( ) 10、在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。( ) 11、报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。( ) 12、我国房地产开发统计中目前采用的销售量指标，是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或己签订(正式)销售合同的商品房屋面积。( ) 13、量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。( ) 14、房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%～80%。( ) 15、收入水平变化或消费品位变化不会引起需求增加或减少。( ) 16、市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。( ) 17、我国房地产权益通常包括一定期限的土地所有权和永久的房屋所有权。( ) 18、房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。( ) 19、房地产资产市场的存在形式有租赁房地产或拥有房地产两种途径。( ) 20、传统房地产周期理论认为，在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。( ) 21、当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。( ) 22、土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础。( ) 23、城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。( ) 24、商品房预售必须向城市房地产市场管理部门申请，申请时必须提交国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、预售计划和工程建设计划、预售款的监管方案、经银行或注册会计师审核的除地价款外投入的建设资金已达20%的验资证明等文件。( ) 本文导航第1页 单项选择题第4页 答案及解析第2页 多项选择题第3页 判断题 答案部分 一、单项选择题 1、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的含义。房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、促进交易的组织机构等构成。参见教材P30。 【答疑编号10702233,点击提问】 2、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的运行环境。资源环境是指影响房地产市场发展的土地、能源、环境和生态等自然资源条件。参见教材P31。 【答疑编号10702223,点击提问】 3、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的运行环境。选项B是社会环境因素，选项C是资源环境因素，选项D是技术环境因素。经济环境是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业状况、居民收入与支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀率等。参见教材P31。 【答疑编号10702227,点击提问】 4、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的参与者。在房地产开发过程中，造价工程师或经济师可服务于开发商、承包商、工程监理机构或造价咨询机构。其主要负责：(1)工程建设前的开发成本估算、工程成本预算;(2)工程招标阶段编制工程标底;(3)工程施工过程中的成本控制、成本管理和合同管理;(4)工程竣工后的工程结算。参见教材P35。 【答疑编号10702214,点击提问】 5、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的参与者。会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面的工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况。参见教材P35。 【答疑编号10702210,点击提问】 6、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。参见教材P36。 【答疑编号10702208,点击提问】 7、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等。参见教材P36～37。 【答疑编号10702204,点击提问】 8、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。总量结构，从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。参见教材P37。 【答疑编号10702199,点击提问】 9、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。参见教材P37。 【答疑编号10702209,点击提问】 10、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。选项C属于商业物业市场。按照房地产的用途，可以分解为居住物业市场(含普通住宅、别壁、公寓市场等)、商业物业市场((写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等)、工业物业市场(标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字搂、仓储用房市场等)、特殊物业市场、土地市场等。参见教材P38。 【答疑编号10702180,点击提问】 11、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。参见教材P38。 【答疑编号10702186,点击提问】 12、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。从市场营销的角度出发，可以按照市场营销过程中的目标市场来细分房地产市场。参见教材P39。 【答疑编号10702178,点击提问】 13、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。新建成的房地产产品交易市场存在着销售(含预售)、租赁(含预租)和抵押等子市场;面向存量房屋的交易则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。参见教材P39。 【答疑编号10702195,点击提问】 14、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考查的是需求指标。需求指标包括国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分析、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。选项D属于市场交易指标。参见教材P40～42。 【答疑编号10702154,点击提问】 15、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是供给指标。空置率=空置房屋/同期房屋存量=450/3750=12%。参见教材P40。 【答疑编号10702163,点击提问】 16、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000-300-200=500(万平方米)。参见教材P40。 【答疑编号10702169,点击提问】 17、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考查的是供给指标。空置率=空置量/存量=750/5000=15%。参见教材P40。 【答疑编号10702171,点击提问】 18、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。参见教材P40。 【答疑编号10710130,点击提问】 19、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是供给指标。参见教材P41。 【答疑编号10702162,点击提问】 20、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。参见教材P42。 【答疑编号10702118,点击提问】 21、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是市场监测与预警指标。土地转化率，用于监测土地供应与住房供应之间的关系，反映土地转化为房屋效率。参见教材P43。 【答疑编号10702122,点击提问】 22、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是市场监测与预警指标。开发强度系数是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。参见教材P43。 【答疑编号10702124,点击提问】 23、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。预售面积，是指报告期内已正式签订商品房预售合同的房屋建筑面积。参见教材P43。 【答疑编号10702138,点击提问】 24、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。吸纳周期=可供租售量/吸纳量=(6+15)/12=1.75(年)。参见教材P43。 【答疑编号10702140,点击提问】 25、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，吸纳周期=1/吸纳率。参见教材P43。 【答疑编号10702145,点击提问】 26、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。参见教材P43。 【答疑编号10702147,点击提问】 27、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是房地产市场监测与预警指标。开发投资杠杆率是指房地产开发投资与开发商投入的权益资本的比率，开发投资杠杆率=10000/4000=2.5。参见教材P43。 【答疑编号10710244,点击提问】 28、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是市场监测与预警指标。住房市场指数是反映房地产开发商对未来市场预期的指标。根据开发商对当前销售、未来6个月内销售量的预期以及开发商对潜在购买者数量预期的调查结果构造。参见教材P44。 【答疑编号10702125,点击提问】 29、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定;房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多;加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务。参见教材P45。 【答疑编号10702109,点击提问】 30、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是发展房地产估价等专业服务业，政府加强房地产市场信息的发布工作，提高房地产市场的透明度。参见教材P46。 【答疑编号10702100,点击提问】 31、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方，进而导致房地产市场中存在更严重的信息不对称问题。参见教材P46。 【答疑编号10702102,点击提问】 32、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的功能。价格机制是通过市场发挥作用的。参见教材P46。 【答疑编号10702089,点击提问】 33、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的功能。某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化、售价太高，对出租住宅的需求就会增加。参见教材P47。 【答疑编号10702093,点击提问】 34、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考查的是房地产空间市场与资产市场。房地产市场也存在资产市场和空间市场这两个层面。参见教材P48。 【答疑编号10702058,点击提问】 35、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的景气循环。选项A属于生产者与消费者心理因素的影响;选项C属于政策因素影响;选项D与制度因素并列。制度因素的影响，如预售制度的期货效应、中介等房地产专业服务制度的健全程度等。参见教材P50。 【答疑编号10702023,点击提问】 36、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。空置率继续下降，说明属于第一、二阶段。租金增长率上升，说明属于第二阶段。参见教材P51。 【答疑编号10702021,点击提问】 37、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。该转折点为C点，C点的空置率最小，正好是由下降到上升的一个拐点。参见教材P51。 【答疑编号10701978,点击提问】 38、 【正确答案】 C 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。空置率上升，表明一定是从上向下的走势，第三或第四阶段，而上升接近合理水平，就是快到达中间的线。如果是第四阶段，它的趋势是快要达到最高空置率。参见教材P51～52。 【答疑编号10701982,点击提问】 39、 【正确答案】 B 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。从第二阶段开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。参见教材P52～53。 【答疑编号10702027,点击提问】 40、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，在三四周期则超前于市场自然周期。参见教材P53。 【答疑编号10701986,点击提问】 41、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫的成因，主要有三个方面：(1)土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础;(2)投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因;(3)金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。 【答疑编号10701960,点击提问】 42、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项A错误，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。参见教材P54。 【答疑编号10701949,点击提问】 43、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。 【答疑编号10701952,点击提问】 44、 【正确答案】 A 【答案解析】 本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。参见教材P59。 【答疑编号10701746,点击提问】 45、 【正确答案】 D 【答案解析】 本题考查的是政府干预房地产市场的手段。政府的土地供应计划所确定的土地供给数量和结构，会直接影响房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。参见教材P59。 【答疑编号10701751,点击提问】 二、多项选择题 1、 【正确答案】 CDE 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的含义。选项A错误，传统意义上的房地产市场，是指从事房地产交易活动的场所;选项B错误，虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有。参见教材P30。 【答疑编号10702234,点击提问】 2、 【正确答案】 ABD 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31。 【答疑编号10710728,点击提问】 3、 【正确答案】 ABCE 【答案解析】 本题考查的是影响房地产市场转变的力量。影响房地产市场转变的主要力量包括：(1)金融业的发展;(2)信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善;(3)生产和工作方式的转变;(4)人文环境的变化;(5)自然环境的变化;(6)政治制度的变迁。参见教材P32～33。 【答疑编号10702220,点击提问】 4、 【正确答案】 AB 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的参与者。政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。参见教材P34。 【答疑编号10710756,点击提问】 5、 【正确答案】 BD 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的参与者。当承包商仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。参见教材P35。 【答疑编号10702212,点击提问】 6、 【正确答案】 ABCD 【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场结构的分析，也常常采用对有关市场指标进行数量比例关系分析的方法。此时的房地产市场结构，包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。参见教材P37。 【答疑编号10702206,点击提问】 7、 【正确答案】 ABD 【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。上海市是按地域细分，公寓是按用途细分，租赁是按交易方式细分。参见教材P38～39。 【答疑编号10702182,点击提问】 8、 【正确答案】 DE 【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。按照房地产市场的用途，可将房地产市场分解为若干子市场，如工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。选项AB属于居住物业市场。参见教材P38。 【答疑编号10702188,点击提问】 9、 【正确答案】 AD 【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。参见教材P39。 【答疑编号10702161,点击提问】 10、 【正确答案】 ABC 【答案解析】 本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。参见教材P40。 【答疑编号10702166,点击提问】 11、 【正确答案】 ABC 【答案解析】 本题考查的是需求指标。国内生产总值有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态。参见教材P41。 【答疑编号10702156,点击提问】 12、 【正确答案】 BD 【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。选项A属于供给指标，选项C属于供给指标，选项E属于需求指标。市场交易指标有：销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。参见教材P42～43。 【答疑编号10702148,点击提问】 13、 【正确答案】 ABCD 【答案解析】 本题考查的是市场监测与预警指标。市场监测与预警指标包括土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款收入比、住房市场指数、消费者信心指数。参见教材P43～44。 【答疑编号10702131,点击提问】 14、 【正确答案】 ADE 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。开发商品的市场在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。参见教材P44。 【答疑编号10702105,点击提问】 15、 【正确答案】 AB 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。市场需求具有广泛性和多样性。参见教材P45。 【答疑编号10702103,点击提问】 16、 【正确答案】 ABC 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的功能可以分为以下几个方面：(1)配置存量房地产资源和利益;(2)显示房地产市场需求变化;(3)指导供给以适应需求的变化;(4)指导政府制定科学的土地供给计划;(5)引导需求适应供给条件的变化。参见教材P46。 【答疑编号10702091,点击提问】 17、 【正确答案】 BCD 【答案解析】 本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益;选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场巾的需求。参见教材P47。 【答疑编号10702057,点击提问】 18、 【正确答案】 ABD 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。选项C错误，供求平衡点不是长期均衡价格，而是长期平均空置率;选项D，转折点处供给增长率等于需求增长率，转折点之前需求增长大于供给增长，转折点之后需求增长小于供给增长;选项E错误，租金和空置率非同向变动。参见教材P50～52。 【答疑编号10701987,点击提问】 19、 【正确答案】 BCD 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的自然周期。参见教材P51。
【答疑编号10702025,点击提问】 20、 【正确答案】 BDE 【答案解析】 本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项AC是房地产泡沫的成因。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。参见教材P54。 【答疑编号10701959,点击提问】 21、 【正确答案】 BCD 【答案解析】 本题考查的是政府干预房地产市场的手段。选项B为金融政策，选项C为住房政策，选项D为税收政策。宏观调控的方向不明，不能直接选择AE，而且AE内容宏观太模糊，不能称之为手段。参见教材P59～P61。 【答疑编号10701756,点击提问】 三、判断题 1、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的运行环境。地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31。 【答疑编号10702230,点击提问】 2、 【正确答案】 对 【答案解析】 本题考查的是影响房地产市场转变的力量。住房问题的社会政治性特征，使得任何政府均将住房政策作为其施政纲领中的重要内容。参见教材P33。 【答疑编号10702221,点击提问】 3、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的参与者。会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议。参见教材P35。 【答疑编号10702217,点击提问】 4、 【正确答案】 对 【答案解析】 本题考查的是房地产市场结构。产品结构是从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。参见教材P37。 【答疑编号10702207,点击提问】 5、 【正确答案】 对 【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大的差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。参见教材P38。 【答疑编号10702190,点击提问】 6、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。房地产的不可移动性，表明其对地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分。参见教材P38。 【答疑编号10702193,点击提问】 7、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产市场细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。参见教材P38。 【答疑编号10702183,点击提问】 8、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中。参见教材P40。 【答疑编号10702167,点击提问】 9、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。参见教材P40。 【答疑编号10710824,点击提问】 10、 【正确答案】 对 【答案解析】 本题考查的是需求指标。在实际核算中，国内生产总值有三种计算方法，即生产法、收入法和支出法。参见教材P41。 【答疑编号10702158,点击提问】 11、 【正确答案】 对 【答案解析】 本题考查的是房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。参见教材P42。 【答疑编号10702137,点击提问】 12、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是市场交易指标。我国统计中以签订合同为准，包括现房和期房两个部分，不考虑是否竣工，是否交付使用。参见教材P42。 【答疑编号10702143,点击提问】 13、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是市场监测与预警指标。量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。参见教材P44。 【答疑编号10702129,点击提问】 14、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相关，区位可以决定房价的60%～70%。参见教材P45。 【答疑编号10702106,点击提问】 15、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的功能。引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。参见教材P46。 【答疑编号10702097,点击提问】 16、 【正确答案】 对 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。参见教材P46。 【答疑编号10702114,点击提问】 17、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的特性。在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成。参见教材P46。 【答疑编号10702117,点击提问】 18、 【正确答案】 对 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。参见教材P47。 【答疑编号10702092,点击提问】 19、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产空间市场与资产市场。在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产，这一点与空间市场是不同的。参见教材P49。 【答疑编号10702060,点击提问】 20、 【正确答案】 对 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的景气循环。传统房地产周期理论认为，在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。参见教材P50。 【答疑编号10702024,点击提问】 21、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是房地产市场的景气周期。第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目，主要是进行过剩供给的吸纳。参见教材P52。 【答疑编号10701981,点击提问】 22、 【正确答案】 对 【答案解析】 本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。 【答疑编号10701950,点击提问】 23、 【正确答案】 对 【答案解析】 本题考查的是政府干预房地产市场的手段。城市房地产市场的主要组成部分是商品住房。参见教材P60。 【答疑编号10701754,点击提问】 24、 【正确答案】 错 【答案解析】 本题考查的是政府规范房地产市场行为的措施。商品房预售必须向城市房地产市场管理部门申请，申请时必须提交国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、预售计划和工程建设计划、预售款的监管方案、经银行或注册会计师审核的除地价款外投入的建设资金已达25%的验资证明等文件。参见教材P62。 【答疑编号10695191,点击提问】 热点关注：2019年全国房地产估价师考试报名时间 报名入口 报考条件 考试科目
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